전세 계약 갱신 청구권 거부 알아보기

전세 계약 갱신 청구권 거부 알아보기

 

오늘은 전세 계약 갱신 청구권에 대하여 알아보려고 합니다.

해당사항이 있는 임대인이나 임차인은 한번 봐두시면 도움 될 거예요. 개념부터 평소 궁금했던 점까지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

​전세 계약 갱신 청구권
간단히 말씀 드시면 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 추가로 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도하고 보시면 됩니다.  이것은 임대차 3범 중 하나인데요. 전월세 신고제와 상한제 그리고 전세 계약 갱신 청구권 이렇게 3가지로 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 30일 통과되면서 7월 31일 공포와 함께 시행에 들어갔습니다.

2년 계약연장 가능
직전 계약 금액의 5% 이내로 제한

이에 따라 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신 혹은 직계 등이 실거주하는 사정 등이 없다면 요구를 받아줘야 합니다. 또한 임대료 인상을 하실 때는 직전 계약 금액의 5% 이내로 제한됩니다.
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계약만료 이전에 임차인은 미리 계약 연장을 신청하고 집주인으로서 정당한 사유가 없다면 최소 한 번은 무조건 연장을 해줘야 합니다. 세입자가 원하는 만큼 안정적인 기간을 유지할 수 있으나 임대인 입장에서는 아주 불편한 사례들이 많을 수도 있습니다. 갱신을 요구 할 수 있는 시점은 보통 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월까지 가능하지만 2020년 12월 10일부터는 6개월 전부터 2개월 전까지 청구해야 합니다. 지난 2020년 6월 9일 관련 규정이 바뀌었거든요. 

​여러 가지 발생할 수 있는 사례들이 뭐가 있는지 한번 보겠습니다.

 

사례
1. 파손 범위의 모호
계약갱신의 전세 계약 갱신 청구권 거부 관련하여 불명확한 규정들이 있어서 갈등이 있을 수 있습니다. 
​2020년 7월 31일 국토교통부 등에 따르면 개정 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 놓고 혼란이 커지고 있습니다. 가장 논란이 되는 부분은 임차인이 '주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우'입니다 '파손'에 대한 구체적 내용이 명시되어 있지 않아 어느 정도의 파손이 계약갱신의 사유가 되는지 알 수가 없는 것이죠.

사실 '파손'의 범위 자체가 결정하기도 참 에매합니다. 
수리비로 정하기도 그렇고, 기본적으로 수도, 설비, 누수, 전기 등 큰 부분을 두고 어떻게 정해야 할지도 쉽진 않아 보이거든요. 예를 들어 붙박이장 일부 훼손되고 벽지가 뜯기거나 오염된 경우를 파손으로 볼 수도 있을 것이고 이 정도는 보통의 경우라고 볼 수도 있고. 이에 대한 정부 관계자는 파손 정도는 상대적이어서 주택임대차분쟁조정위원회나 법원의 해석이 필요하다고 합니다. 참 어렵죠? 분명 임차인을 위한 법안인데 잘못하면 일부 집주인들이 아주 까다로운 상황에 놓일 수도 있을 듯하네요.
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2. 동의 없이 한 재임대
임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 재임대 한 것은 갱신의 전세 계약 갱신 청구권 거부 이유가 됩니다. 
세입자가 집을 벌려 숙박 공유 서비스업을 하고 있는 경우 집주인이 동의한 적이 없다면 거절 가능합니다. 전대차도 마찬가지예요. 무조건 집주인의 동의가 있어야 가능하며 동의하실 경우 문자나 전화통화 녹취 등의 동의한 증빙자료가 있어야 갱신에 거절을 피해가 실 수 있을 겁니다.

​3. 갱신 연장 요구
계약만료를 앞두고 집주인이 재계약을 하지 않겠다고 통보한 상황이라면 법 시행을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남아 있으면 연장을 요구할 수 있습니다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 집주인에게 연장을 통보하면 됩니다. 하지만 집주인이 계약 해지 통보를 이미 했고 법 시행 전에 다른 세입자를 구하여 계약이 이루어진 상황이라면 청구권을 사용할 수 없습니다. 제3자의 세입자도 보호의 대상이기 때문입니다. 신규 계약 시에도 직전 계약 금액의 5%만 올릴 수 있습니다.
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예를 들어 월세가 100만 원이었는데 120만 원으로 올린다고 할 경우 개정안에 규정한 상한선이 5%이므로 5만 원만 이상 가능하여 105만 원까지만 받을 수 있습니다. 여기서 문제가 전세도 마찬가지로 5%이기 때문에 아마 전세를 월세로 돌리는 임대인들도 많이 늘어나는 것으로 알고 있습니다. 이럴 경우는 임차인이 수용할 경우 가능합니다. 변경 시에는 계약서를 다시 작성하시기 바랍니다.

​4. 집의 매각
집주인이 세입자가 있는 중에 집을 매각했다면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기 때문에 세입자는 새로운 임대인에게도 전세 계약 갱신 청구권 요구할 수 있습니 디. 단 매수인이 실거주 목적이 있다면 거절이 가능합니다. 실거주의 범위는 집주인 자신뿐 아닌 직계존속, 비속이 거주하는 경우가 모두 해당됩니다.
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5. 묵시적 갱신
 묵시적 갱신도 청구가 가능합니다. 
세입자가 집주인과 2017년부터 2019년까지 2년 계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년부터 2021년까지 갱신된 경우에도 임대인이 6개월 ~ 2개월 이내에 계약에 대한 얘기가 없는 경우였다면 세입자는 집주인에게 요구할 수 있습니다. 요구는 구두로 할 경우는 입증자료들을 갖고 있으면 되지만 웬만하면 계약서를 다시 작성하시는 것이 좋다고 봅니다.

​6. 손해배상 청구
만약 임대인이 실거주한다고 한 다음 기존 임차인의 갱신 청구를 받아들이지 않고 추후 실제 입주하지 않고 제3자의 세입자와 계약을 하게 된다면 손해배상 청구가 가능합니다. 

​여기까지 전세 계약 갱신 청구권에 대해서 전반적으로 확인해봤데요. 
결국 임대인이나 임차인이나 모두 좋은 점이 많았으면 좋겠지만 아마 현실은 녹녹치 않을 듯하네요. 문제가 있는 상황이시라면 원만히 해결되시기 기도하겠습니다. 사람과의 문제가 참 해결하기가 어려워요.