주택임대사업자 부기등기

주택임대사업자 부기등기

 

오늘은 조금 생소할 수 있는 단어인 주택임대사업자 부기등기에 대하여 알아보려고 합니다. 
이것은 최근 주택임대사업자 신고하셨던 분들의 후속 조치로 의무적으로 신청해야 하는 사항으로 보시면 됩니다. 규제가 점점 심화되고 있다는 뜻이겠죠? 결국 임차인 보호를 위한 정부의 조치라고 보시면 이해하기시 조금은 수월하시리라 생각합니다.

​국토교통부에서 임차인 보호 및 임대사업지 관리 강화 등을 골자로 하는 민간임대주택에 관한 특별법이 12월 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐,  12월 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔으며 이번에 시행되는 내용은 등록 임대 관리 강화 방안, 주택시장 안정화 방안 및 주택시장 안정 보완대책 후속으로 임대사업지 부기등기 의무화(2020년 6월 9일 공포) 실시와 함께, 사업자 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않은 경우 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여 등 지자체 관리 권한도 강화됩니다.  그럼 무엇인지 알아보고 어떻게 신청하는 것인지까지 이것저것 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대사업자 부기등기
부기등기라는 말은 그 자체로서의 독립된 번호는 없으며 기존의 주등기의 번호를 그대로 사용하지만 이 주등기 번호의 아래에 부 기호 수라는 번호 기재를 붙여서 행하여지는 등기로 형식에 인정되는 것은 어떤 등기가 다른 기존의 순위를 그대로 보유하게 할 필요가 있는 경우에 대비하기 위해 하는 것을 말합니다. 따라서 독립된 번호는 아니지만 부기호수를 붙여서 등록되는 등기를 말하는 것으로 이 자체가 등기 역할을 하는 것입니다.

주택임대사업자 부기등기로 인하여 사업자의 보증금 반환 문제가 있을 경우 시군구청장이 단독으로 직권말소할 수 있다는 것으로 임차인을 보호하기 위함이라고 보시면 돼요.
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민간임대주택 특별법령 주요 내용 4가지
2020년 12월 10월부터 민간임대주택 특별법령으로 등록 거주 임차인의 알 권리 및 보증금 보호 강화에 대한 내용이 보도되었는데요.

내용을 간단히 보자면
1. 임대주택 탐색 단계에서부터 임차인이 해당 주택이 등록 주택인지 확인할 수 있도록, 소유권 등기에 명시하는 임대사업자 부기등기 의무가 부과되었으며 임대 의무기간 최대 10년 동안 계약 갱신 보장, 임대료 5% 이내 증액이 제한됩니다.

​2. 임대보증금을 반환하지 않아 임차인에게 피해를 입힌 경우 위에 언급했지만 등록말소 및 그간 제공받은 세제감면 약의 환수도 가능합니다.

​3. 임대료 증액 제한 위반 등의 적발을 회피하려는 목적으로 지자체장의 임대차계약 보고 요청에 수차례 불응하거나 거짓 보고하는 부실 사업자에 대해 등록말소 및 세제감면액 환수도 가능합니다.

​4. 임대보증금 보증보험 가입 시 필요한 주택 가격의 산정기준으로 기존 감정평가액 외에 공시가격도 활용할 수 있도록 개선하여, 사업자의 비용 부담이 경감됩니다.
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임차인 정보제공 확대 등 임차인의 알 권리 강화

1. 임대사업자 부기등기 의무도입(법 제5조의 2, 영 제4조의 2 등)
등록주택은 예비 임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자는 소유권 등기에 임대 의무기간과 임대료 증액 기준을 준수하여야 한다는 것을 부기등기하여 임차인의 알 권리를 강화라고 권리를 보호받을 수 있도록 하였습니다.

​2. 임대주택 권리관계 정보제공 의무 강화(법 제48조 제6조, 영 제37조 등)
보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인과 임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안하여 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하고, 이를 위반하는 경우 500만 원 이하의 과태료를 부과하도록 하였으며. 

​특히, 다가구주택 등 동일 주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우는 임차인이 선 순위 보증금을 확인하기가 곤란하여 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점의 개선을 위해 등록 임대주택이 단독, 다중주택, 다가구주택 유형인 경우 임대 사업자가 해당 주택에 대한 선순위 보증금 정보를 임대차계약 시 예비 임차인에게 제공하도록 개선하였습니다.
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3. 보증금 미반환으로 인한 피해 발생 시 등록말소 가능(법 제6조, 영 제5조)
보증금 보호의 실효성을 높이기 위하여 임대보증금의 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생한 경우 시군구청장은 직권으로 임대 등록의 전부 도는 일부를 말소할 수 있으며 임대 등록이 말소되면 사업자가 그간 제공받은 세제감면액이 환수조치된다.

​다주택 사업자 증 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례 발생에도 불구하고 사업자 제재 방안이 미비했던 문제점을 개선하였습니다.

​4. 임대차계약 미신고 등 공적 의무 미준수 시 등록말소 가능(법 제6조, 영제 5조)

사업자는 다양한 세제혜택을 받는 대신 임차인 보호를 위한 임대료 증액 제한 등의 공적 의무를 준수하야 합니다. 하지만 일부 사업자가 임대차계약을 신고하지 않고 등록 임대주택 제도의 취지를 훼손하고 투명한 관리를 저해하는 사례가 발생하고 있습니다.

​이에 따라 임대사업자의 계약 신고를 유도하기 위해 임대차계약 미신고에 따른 지자체의 보고 요청에 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고하여 해당 주택을 민간임대주택으로 계속 관리하는 것이 어렵다고 판단되는 경우 지자체장이 직원으로 등록을 말소 시킬 수 있도록 관리 권한을 강화하였습니다.

주택임대사업자 부기등기 절차
1. 임대주택 부기등기 셀프신청
1) 오프라인 등기소 방문하여 신청서 작성하시고 부기등기 신청하시면 됩니다.
신청서 하단에 첨부하였으니 참고하기 바랍니다.

​- 필요서류
신분증, 임대사업자 등록증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장
​- 등기신청 예상발생비용 : 15,000원

​2) 온라인 : 대법원 인터넷등기소를 통해 신청가능하며
공인인증서 발급 -> 전국등기소 방문 사용자 등록 -> 인터넷 등기소를 통해 등기신청 및 첨부서류 등록하시면 됩니다.
참고로 본인이 등기소를 방문하여 사용자 접근번호 발급, 유효기간은 3년(신분증, 주민등록등본, 인감증명서 및 인감도장 지참)
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위 이미지는 전자신청 절차입니다. 참고하시기 바랍니다.

​3) 법무사 신청
법무사 위임장 등을 작성하여 처리되며 법무사 보수기준에 따른 비용이 발생합니다.

여기까지 임대주택 부기등기에 대한 개념과 왜 해야하는지 그리고 어떤 이점들이 또한 신청방법까지 알아봤는데요.
우선 사업자 신고가되어 있으신 분들의 후속 조치이니 의무적으로 하셔야 하는 상황이며 만약 사업자 신고 자체가 안 되어 있으신 분들이라면 임대사업자 신고부터 하시고 절자 진행하시면 될 듯합니다. 궁금하신 사항은 지자체 혹은 국토교통부 민간임대정책과에 문의하셔도 좋을 듯하네요. 

​결국 임차인과 임대인 상부상조 것으로 보시면 좋을 것 같고 그래도 임대주택 부기등기 임차인을 보호하는 쪽에 더 많이 치중되는 부동산법?이라고 보시면 되겠어요. 임대인분들 보증금 제때제때 반환해 줍시다. 이런 부분들에 문제가 커지니 결국 이렇게 의무화된 제도가 생기니까요~

 

민간임대주택+등기+신청.hwp

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민간임대주택+등기+신청.pdf

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