전월세 전환율 계산기

전월세 전환율 계산기 활용하기

 

오늘은 전월세 전환율 계산기 활용해보고 예시를 통해 직접 계산도 해보려고 합니다.

기존 4%에서 최근에 2.5%(1.5% 인하)로 하향 조정되었죠? 아무리 임대차 3법에 의해 보증금 및 월 임대료가 5%로 제한되었다고 하지만 신규 계약 건에 대해서는 무용지물이니... 새로 계약하는 전월세에서는 가격 상승은 불가피할 것으로 보입니다. 

​먼저 전월세 전환율 계산 전에 개념을 알아보도록 하겠습니다.

 

​전월세 전환율 이란.
전세를 월세로 전환하거나 월세를 전세로 전활 할 때 적용하는 비율

​기존 : 기준금리 0.5% + 대통령령 비율 3.5% = 4%
현재 : 기준금리 0.5% + 대통령령 비율 2% = 2.5%

2.5% 하향 기준?
정부는 임차인의 전세대출금리와 임대인의 투자 상품 수익률 및 주택담보 대출금리 수준을 고려해서 2.5%라는 숫자가 나왔다고 합니다. 2020년 6월 시중 전세대출금리가 2.26%(작년 동월 대비 0.68% 감소), 임차인이 고려할 수 있는 주택담보대출 금리 현재 2.49%(작년 동월 대비 0.25% 감소)이며 투자 상품 수익률은 1년 만기 정기예금 기준 1.4%, 국고채 10년은 1.31% 수준을 기준으로 하였다고 합니다. 

전월세 전활율은 한국은행에서 공시한 기준금리에 주택임대차보호법 시행령에 대통령령으로 정한 비율을 더해 정해지며 현재 기준금리 0.5%와 대통령령에선 3.5%로 4%의 전환율을 적용해 왔지만 기준금리는 그대로, 대통령령에서 정한 전환율만 2%로 낮춰서 2.5%가 된 것입니다.
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하향 조정되면 전세를 월세로 전환할 때 무조건 월 임대료가 낮아질 수밖에 없습니다. 

따라서 임대인들은 전세를 월세로 바꾸지 않고 전세를 고집하거나 반전세로 바꾸려고 하죠. 반전세를 해도 문제는 문제입니다. 또한 월세가 내려가면 임대 가치 하락 요인이 작용돼서 집값에 영향이 미칠 수도 있으니 임대인들은 함부로 전환하지는 않을 겁니다. 

​또한 정부에서 월세 세액공제 비율이 10%에서 20% 상향과 전월세 전환율 초과 시 2,000만 원 이하 과태료도 부과 예정이라고 합니다. 그리고 표준임대료제 도입으로 지방자치단체가 임대료 직접 산정하고 일정 범위 내에서나 조정한다고 하니 정말 과도한 시장을 제대로 통제하겠다는 의미 같네요. 임차인을 위하는 건 좋지만 왠지 숨이 턱턱 막히는 기분이 드는군요.

 

전월세 전환율 계산기 다음에 검색하니 하나 좋은게 나오더라고요.

 

위 이미지에 보이시듯 부동산 계산기(참고용) 클릭해 줍니다.
예시는 10억 주택을 보증금 5억과 월 임대료로 전환 시 4%와 2.5% 둘 다 계산기 활용해 볼게요.

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보시면 2.5% 일 경우와 4%일 경우 월 임대료가 약 166만 원에서 104만 원으로 42만 원 낮아졌어요. 계산기 해봤으니 밑에서 직접 계산해서 확인 한번 해볼게요!

공식을 통해 전월세 전환율 계산

예시 2가지만 알아보겠습니다. 

직접 해봤지만 굳이 저처럼 하실 필요없고 그냥 이렇다라는 것만 보여드리는 것이니 참고하시기 바라며 위에 계산기를 통해서 해보시는 것을 추천할게요.

1. 전세 1억은 월 얼마?
2. 보증금 1억에 월 200만 원을 전세로?

1. 전세 1억은 월 임대료가 얼마가 되는가?
- 4%일 경우 -> 1억 X 4% / 12개월 = 1억 X 4%는 400만 원 /12개월 = 33.3천 원
- 2.5% 경우 -> 1억 X 4% /12개월 = 1억 X 2.5% 250만 원 / 12개월 = 20.8천 원

 

차이가 12.5만 원 차이입니다. 비율로 계산하면 약 37%의 월세가 하락한 수치입니다. 

​2.  보증금 1억에 월 임대료 200만 원을 전세로 전환한다면?
- 4%일 경우 -> 월 200만 원 X 12개월 = 2,400만 원, 2,400만 원 / 4% = 6억,  1억 + 6억 = 7억.
- 2.5% 경우 -> 월 200만 원 X 12개월 = 2,400만 원, 2,400만 원 / 2.5% = 9.6억,  1억 + 9.6억 = 10.6억

결론은  전세금액 대비 받을 수 있는 월 임대료가 크게 낮아진다는 얘기
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참고사항으로 월세를 전세로 전환은 적용되지 않습니다. % 가 내려갈수록 전세보증금이 올라가가니까요. 
전월세 전환율 계산 직접 해봤는데 어렵지 않죠?

​결국엔 집주인은 임대를 놓기 꺼리게 될 것이고 임차인 입장에서는 전세든 월세든 다 좋아졌어요

예전에는 전환율이 전세자금대출 금리보다 높았으니 당연히 전세를 선호했지만 지금은 월세도 나쁘진 않을 듯하네요. 따라서, 임대수요는 줄어들고, 임차수요는 증가할 것입니다. 그럼 이제부터 정부가 다시 개입하게 됩니다. 표준임대료라는 것을 앞세워 임대료를 정부에서 정해준다고 합니다. 정부에서 개입이 강하 지면 임대인들은 무조건 어려워질 거예요. 가격통제 상당히 무서울 것으로 생각됩니다.

​뭐든지 정책이 장단점이 있지만 임대차 3법부터 시작해서 전월세 전환율 하향 조정 및 표준임대료 도입까지 주택임대차보호법의 보완이라고 생각하시면 될 것 같아요. 이제는 굳이 집이 없어도 살 수 있지 않을까 조심히 생각도 해봅니다. 보증금 보장도 탄탄해지고, 월 임대료도 대폭 낮아지고 내 집 장만을 위해 죽어라 일하지 않아도 정부에서 많은 보호 조치가 정책으로 반영되니까요. 
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지금 생각해 보면 미니멀라이프 한다고 작은 집으로 옮긴 것도 잘한 거 같아요.

큰 집이 뭐가 필요 있을까 싶네요. 세금, 관리비나 많이 나가지 그렇다고 생활이 윤택해지는 것도 모르겠고, 좋은데 산다고 주위 환경이 그렇게 좋다고 생각도 안 들고. 현재 시점에서는 최소한의 재산으로 열심히 사는 게 답 같아요

​4%에서 2.5% 하양 조정된 기준과 사이트를 통한 계산기 활용법과 직접 계산하는 방법까지 이것저것 예시를 들어 계산해봤는데요. 다음 시간에는 이와 연계된 계약갱신청구권에 대해서도 몇자 적어보도록 할게요. 여기까지 잘봐주셔서 감사합니다, 오늘도 좋은 하루 보내세요!