분양권 주택수 포함 알아보기(양도소득세율)

분양권 주택수 포함 알아보기(양도소득세율)

 

얼마 전 아는 분과 끝도 없이 가격이 치솟는 서울, 수도권 지역에 두 군데의 청약 중인 아파트에 대해 얘기하고 있었어요. 그분도 청약통장이 있으셔서 하나 넣어볼까 하시고, 저희 부부도 각각 주택청약종합저축 가입한 자가 5년가량 되어 가는 터라 가점제는 당연히 힘들지만 추첨제라도 한번 얻어 얼리게 도전해 볼까... 싶었습니다. 

청약홈이랑 lh청약센터 들어가서 확인해보니 분양하는 아파트가 정말 많았습니다. 

그래서 저도 순간 다른 지역에서 살고 싶은 마음에 한번 해볼까 생각했다가 분양권 주택수 포함이 2020년 세법 개정안이 통과된 이후 취득한 분양권부터 적용하게다는 것을 보고 난 후에 깨끗하게 마음일 비웠죠. 저희가 현재 2주택자 거든요.

물론 매입한다고 무조건 오른다는 보장은 없지만 아휴.. 생각만 해도 귀찮아질 듯해서 열심히 알아보다가 관두기로 했답니다. 만약 실거주 입장이신 무주택자분들은 무조건 괜찮은 지역에 청약 가능하면 바로 시도하시는 것을 추천하고요. 아직까진 부동산 불패신화는 이어지는 듯하니 청약당첨은 로또라고 볼 수 있겠죠. 그럼 분양권 주택수 포함이 양도소득세 부분에 얼마나 큰 영향을 미치게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 참고로 양도세는 주택 가격이 올라야 발생하는 것이니 오르지 않거나 내려가신..분들은 크게 상관이 없다는 것. 말씀드립니다.
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우선 현재 국세청 자료를 검토해보니 위와 같이 양도소득세율이 나오더라고요. 

보시면 과거부터 현행까지 나오는데 과표 시작 구간 1,200만 원과 그다음 구간인 8,800만 원 이하까지는 세율의 변화가 없지만 그 이후부터는 아파트 가격 상승으로 인해 지속적으로 구간이 신설된 것으로 보이며 공제금액도 조금씩의 변화는 있네요. 위 이미지에는 없지만 새로 생긴 구간이 있어요. 5억 초과 42%가 끝이 아니라 10억 이상 45% 세율이 신설됐답니다. 참고하시기 바랍니다.

그리고 추가사항이 생겼는데요 

현재 비조정지역은 지금과 같지만 조정지역에서 변화가 생겼습니다. 세율이 중과되는 것인데요 2주택이 있으면 10% 추가, 3주택 이상 다주택인 분들은 20%가 추가됩니다. 현 양도소득세율에 중과가 된다는 얘기입니다. 예를 들어 8,800만 원 초과 15,000원 이하인 3주택 이상 보유자의 약도 소득세율은 기본세율 35%에 중과세 20%가 추가되어 55%가 되는 거예요(계산은 밑에 이미지 참고하시면 됩니다.) 이것도 2021년 6월 1일부터는 2주택 20%, 3주택 이상 30% 현재보다 10%씩 세율을 더 올린다고 합니다. 이제 다음 달부터 적용되겠죠?
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2020년 7.10 부동산대책에서 정부는 분양권 주택수 포함에 대한 양도소득세 강화를 결정했는데요. 

2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 현행 40%에서 70%로 인상하였고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6~42%)에서 60%로 인상하기로 했습니다. 

​위에 언급했지만 다주택자가 조정지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자 20%, 3주택 이상 다주택자는 30%를 중과합니다. 다만 종부세와 양도소득세를 동시에 인상할 경우 다주택자의 주택 처분을 막을 수 있다는 비판이 제기됨에 따라, 해당 7.10 부동산대책 강화 방안을 2021년 종부세 부과일인 2021년 6월 1일까지 시행을 유예의 기로 했다고 합니다. 위와 같이 보유기간에 따른 분양권 단기 투기 수요를 차단하기 위한 정부의 특단의 조치라고 보입니다.

 

분양권 주택수 포함에 대한 예를 하나 들어보면 분양권을 2021년 3월에 취득하고 보유하고 있는 경우에 다주택자가 조정 대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지 살펴보면 서울, 경기, 충북지역에 각 주택 1개씩 그리고 대전시 분양권 1개를 갖고 있다면 서울과 경기는 무조건 주택 수에 포함되고 분양권도 2021년 1월 1일 취득한 것으로 포함되며, 충북지역에 있는 기준 시가에 따라 정해지는데 수도권 등 외 지역 기준으로 3억 원을 초과하지 않으면 포함이 안됩니다. 그래서 분양권 주택수 포함되어 총 3채가 되는 것이죠 

결론은 현재 1주택, 1분양권은 1주택이지만 올해 1월 1일부터 2주택자가 된다는 것이고 또한, 2021년 이후부터는 주택 처분 시 기본세율 구간에 양도세율 10%가 중과되며 분양권 포함된 3주택자는 20%를 중과 받게 됩니다. 기본세율이 24%이시라면 각 34%, 44%가 된다는 것이죠. 구간이 적고 주택수가 많을수록 두 배 이상의 양도소득세를 내셔야 합니다.
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비조정지역과 조정지역에 대한 기간별 기본세율 중과에 대한 예시입니다 참고하세요.
위 이미지를 보셔도 아시겠지만 이제부터 양도소득세 50% 이상 내야 하는 경우가 참 많아지겠어요. 기본세율에 내년도 중과되는 세율, 또한 투기성으로 단기 매도하시는 분들에게는 어마 무시한 세금이 부과 델 것으로 지금은 어떨지 모르지만 앞으로 부동산 투기는 점차 사라지지 않을까.. 생각됩니다. 그럼 집값 안정이 좀되려나요? 그런데 웃긴 건 서울, 수도권과 일부 지방의 얘기일 뿐 그 외 지역은 해당 상이 전무합니다. 워낙 집값이 차이가 많이 나니까요.

​저와 부동산 얘기 가끔 하시는 분의 내용을 들으면 현실인가 싶거든요,

저희 제가 사는 지역은 25평대 비싸면 2.5억이고 보통 1억 대면 매수가 가능한데. 경기 수도권 지역 신규 분양한다고 알아본 곳의 분양가가 25평 기준 약 5억 주변 시세는 7-8억이라 하고 서울은 보통 분양가 7억 수준에 주변은 10억 이상이라고 하니 이게 믿어지겠냐고요.. 뭐 몇몇 분들 얘기 들으면 5억이 올랏느니 10억이 올랐느니 얘기하는데 솔직히 그 얘기 듣고 주머니에 돈 들어 있는 분 못 봄. ㅎ
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여기까니 분양권 주택수 포함에 대한 내용을 보면서 양도세율이 어떻게 적용되는지 알아봤는데요.

좀 어렵죠 하지만, 간단하게 보면 올해부터는 무조건 분양권도 포함되므로 2주택, 다주택자에 대한 양도소득세를 많이 낼 수 있다는 내용과 단기 투기를 막기 위한 1~2년 미만 단위 세율 상승에 대한 것이었습니다. 

 

마지막 참고사항으로 실제 들어가 살려고 1주택자가 분양받은 분들에게는 분양권이나 입주권은 주택 수에 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일 기준으로 3년 이내에 기존 주택을 처분하는 경우 한시적 2주택으로 봅니다. 실거주 계획있는 분들은 3년내에 기존 주택 처분시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수도 있으니 잘 알아보시기 바랍니다.



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