상가주택 매매 수익률 계산해봄

 

 

원금을 까먹지 않기위해 여러 방면으로 머리를 굴리고있다.

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원래는 원금까먹고 살예정이지만....

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그래도 남는 시간에 어떻게하면 원금을 어떻게 하면 안까먹을수있을지 다방면으로 고민중이다.

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부동산 관계자중 잘아시는 분꼐서 수익률 좋은 상가주택 나왔다고 자료를 보내주었다.

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물론 업자들이 보내주는 수익율을 거품이 좀 있지만...그래도 내가 계산할줄아니까 재계산 해봤다.

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10억5천짜리 건물이며 보증금 3억, 융자는 없는 건물이고 월임대료(현재 만실) 580만원 가량 나온다.

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매입시 취등록세 약 3500-4500만, 복비 1100만정도 나올예정으로 대략 경비지출 5천 정도 추가 지출이다

 

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그렇다면 현금이 10.5억 - 3억 + 5천 = 8억이 필요하다. 여기에.........계약만기되는 분들 보증금준비가 필요하며

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월 정기적(퇴실)으로 지출되는 중개수수료+청소비. 5월 종소세(임대소득세 포함), 7,9월 제산세, 1,4,7,10(상가분 부가세) 등등 대략 800~1000만원(년간) 예상해야하며, 100% 만실시 580이지만 만실로 유지하는게 쉽지가 않다. 경험해본봐로. 보통 80-90%정도 돌아간다.(입지가 좋아야 이정도다. 지방이라서) 다행이 입지는 좋다

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따지고보면 8억이란 현금은없다(아파트가 2개있으며 약 3억정도가 부동산에 묶여있다) 이래저래 대출은 3-4억은 필요하다. 그 이자가 월 130-150이다.

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따지고보면 만실 580만에 80% 약 460만원 - 대출이자 140 - 연간예상지출 100 = 220만정도의 수입분이 안되는 것이다.

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그렇다면. 수익율은 4-5억 내 현금 들어갈경우 약 5%남짓은 되는거다. 지방으로서는 좋은 수익율은아니다. 10%넘는것도 많으니

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차라리 5-6억정도되는 원룸 보증금 끼고 빚없이 사도 250-300수익은 나온다

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이런거 저런거 생각하다 차라리 지을까? 하는 고민을 해봤다.

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부동산에 제일 많은 지식을 갖고있으나 역시. 어렵다. 발품이 최고다. 1-2달 다녀보고 결정해야겠다.

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원룸을 운영할지....원금까먹고살지....

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참고로 직장생활한다면 벌써 삿다.--;; 년간 1억씩 상환하면서......욕심은 끝이 없다부다.