상가주택 투자 수익률 계산

 

글을 적기 전에 먼저 알아야 할 단어가 있습니다.

수익형부동산이란 단어! 상가주택 투자는 그냥 하는 것이 아닌 수익을 실현하기 위한 투자 방법이거든요. 수익형부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수있는 부동산으로 펜션, 소호사무실, 코쿤피스, 원품텔 등으로 보시면 됩니다.

그럼 상가주택 수익률 계산방법 알아보도록 하겠습니다!
현재는 매도하고 정리했지만 약 7-8년 전 쯔음 30대 후반에 큰맘 먹고 상가주택을 하나 매수하였습니다. 와이프가 저를 응원했기에 가능했었던 것 같습니다. 한두 푼짜리는 아니니까요. 일단 수익형 부동산 경험을 하고 싶어서 시작을 했는데 처음부터 너무 비싼 건물을 사게 돼서 어리둥절했지만 그래도 수익률이 꽤 되었던 터라 이것저것 계산해봤을 때 이자, 관리비, 세금 제외하고도 남겠다 싶었죠!

 

구조는 1층은 상가, 2층은 투룸 2개, 루 베이 1개. 3~4층은 주인세대 복층구조 이렇게 3.5층 구조로 돼있었습니다.

구조
1층 : 상가(40-50평)
2층 : 투룸(15-20평), 투베이(13평)
3,4층 주인세대 : 약 60평

수익형 부동산이었으니 구입 당시 수익률을 계산해 봐야 겠으나 그이전에! 10억 짜리 상가주택 매매 과정을 적어보겠습니다. 

예를 들어 매매가가 10억이었다면?
보증금 2억 7,500만 원이라고 했으니 실제 필요한 금액은 7억 2,500만 원이 되죠? 실 투자원금이 4억이라면 대출이 3,25억 원이 필요합니다 하지만 대출은 좀 더 넉넉히 받아야 합니다. 취등록세와 공인중개사 수수료, 법무사 비용이 매매가 10억 정도면 차이는 있겠지만 4,000~5,000만 원 가량 나오거든요.

매매가 : 10억(보증금 2.75억 + 대출 3.25억 +원금 4억)
대출 = 4억(취등록 세, 법무사비 약 3,500만 원 + 중개 수수료 약 1,000만 원)

실제 대출금 3.7억 = 담보 2억(3.8%) + 마이너스 1.7억(4%)
월 대출이자 : 총 120만 원

 

 

이제 연간 지출되는 세금을 알아보겠습니다.

기존에 아파트 살았을 때 외에 지출되는 세금은 상가부분에 대한 부가가치세와 종합소득세, 재산세의 증가 부분이 있어요. 부가세는 어차피 10% + 해서 월세로 받고 돌려주는 것이기네 + - 하면 0원인지라 계산에서 제외하겠습니다.

종합소득세는 연간 수익에 대략 1.1% 정도 나오는 듯했어요. 

약 330만, 그리고 재산세도 전 아파트에서 20-30원 나왔었는데 건축분, 토지분, 주택분 해서 130만 원 정도 나온 거 같아요. 그리고 청소비 매월 5만 원 지출됐었고요.

종합소득세 : 330만 원
재산세 : 130만 원
청소비 : 60만 원

 

임대수익은 1층은 보증금 5,000만 원 월세 250만 원, 2층은 투룸 두 개 각각 - 보증금 1,000만 원 월세 50만 원 과 투베이 보증금 500 월세 40만 원, 3층은 보증금 2억 월세 10만 받았습니다.

1층 : 보증금 5,000만 원 월세 250만 원
2층 : 투룸 두 개 각각 - 보증금 1,000만 원 월세 50만 원 / 투베이 보증금 500 월세 40만 원
3층 : 보증금 2억 월세 10만

총 : 보증금 2억 7,500만 원 월세 400만 원

 

자 그럼 현실적인 수익률 계산할 수 있는 모든 조건들이 갖춰있네요. 

투자원금, 대출이자, 세금 및 관리비, 임대수익 이렇게 알고 있으면 거의 95% 이상 현실적인 수익률이 나옵니다. 수익형부동산이라고 해서 광고 많이 보셨죠. 자세히 보면 따지는 방법이 솔직히 현실과는 차이가 있어요. 100% 수익이 발생한다는 가정하에 계산하거든요...위험한 얘긴 안하니까요~ 공실위험..등에 대한 얘기하면 안살테니 ㅋ

 

일단 계산해 보겠습니다.

상가주택 수익률
연간 임대료 : 4,800만 원
대출이자 : 1,440만 원
세금 및 관리비 : 520만 원
순수익 : 2,840만 원(약 236만 원), 투자원금이 4억이니

실제 수익률은 : 7.1%가 되는군요!

 

수익률이 적진 않죠?

하지만 여기에는 변수들이 많아요. 중간에 공실 위험도 있고 공실 되면 기본적으로 중개 수수료와 청소비가 지출됩니다. 상가가 공실일 경우에는 임대 비중(60%)이 가장 크기에 1달 만 비워져도 앉아서 250만 원 까먹는 거예요. 

 

시간이 흐른 뒤 주인세대가 전세 계약 만료 시기에 다른 곳으로 이사 가신다고하면 보증금 2억을 또 구해야하는터라 현금이 없기 때문에 대출을 또 받아야합니다. 그럼 이자가 더 늘겠죠. 그럼 수익도 마이너스가 될 수도 있습니다. 건물주 건물주 하지만 쉬운 게 없어요. 또한 임대차 3법으로 인해 임대인들이 숨쉬기가 더더욱 어려워지고 있는 실정이네요. 앞으로는 또 건물 산다..고 한다면 천천히 시간을 두고 알아볼 것 같아요.  제가 중요시하는 거는 장소, 공실률, 마지막 준공연도 일 듯함. 또한 상가주택보다는 목 좋은 자리에 값은 나가더라도 공실률이 적은 원룸을 알아보는게 더 좋을 수도 있습니다.

수익형부동산이라고 해서 엄청 광고하죠?

물론 좋은 매물도 많지만 실제 물건을 고를 때는 최소 5가지는 정해놓으시고 준공연도와 공실률 확인 잘하시고요. 건물 부식의 정도나 주차공간과 배수 부분 등.. 또한 이상하게 월세 받고 있는 건 없는지도 확인하시고요. 비정상적인 월세는 건물 팔려고 일시적으로 땜질해 놓은 거예요 만실이라는 것을 광고하기 위해. 그래서 조심해야 합니다. 건물 하나 팔리려면 시간이 필요하니 최소 6개월 1년 정도 맘에 드는 물건이 있으면 계속 주시하시면 좋아요. 변동 사항 체크하고. 한두 푼짜리 구입하는 것도 아닌데 잘 알아보셔야죠. 내께 될 거면 결국 내께 됩니다. 부동산은 임자가 다 있더라고요. 실제 경험담과 예시 등을 들어서 작성해봤는데 수익률 확인해보실 때 도움되시면 좋겠습니다.